서론: 주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요
전세나 월세 계약을 하면 ‘계약서만 잘 쓰면 끝’이라고 생각하는 분들이 많습니다. 하지만 2025년 6월부터는 반드시 기억해야 할 중요한 절차가 하나 더 있습니다. 바로 전월세 계약 신고입니다. 계약 후 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 최대 30만 원까지 부과될 수 있으며, 그동안 운영되던 유예기간도 종료되었습니다. 이 글에서는 신고 의무 시기, 과태료 기준, 제외 대상, 신고 방법, 자주 묻는 질문까지 모두 자세히 알려드리겠습니다. 예시와 함께 쉽게 설명해 드릴 테니, 전월세 계약을 앞두고 있다면 꼭 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
1. 전월세 신고제란? (신고 의무화의 배경과 목적)
전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행된 제도로, 일정 금액 이상의 주택 임대차 계약 시 계약 내용을 반드시 신고해야 하는 제도입니다. 이 제도는 임차인의 권리 보호, 전세사기 예방, 시장 가격 투명성 확보를 목적으로 도입되었습니다. 과거에는 확정일자를 별도로 신청해야 했지만, 이제는 전월세 신고만 해도 자동으로 확정일자가 부여되므로 임차인에게 매우 유리한 제도입니다. 2021년부터 제도는 시행되었지만, 신고 미이행에 따른 과태료는 유예되어 왔습니다. 그러나 2025년 6월 1일부터는 유예기간이 종료되며, 실제 과태료 부과가 시작되므로 이제는 반드시 신고해야 합니다.
🔍 제도 핵심 요약
- 목적: 임차인 보호, 임대시장 투명성 제고
- 법적근거: 「부동산거래신고법」 제6조의2
- 시행일: 2021.06.01
- 과태료 본격 시행: 2025.06.01 이후 계약부터
- 신고 대상: 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과
- 신고 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내
- 신고 주체: 임대인과 임차인 공동 (한 명이 서명된 계약서를 제출하면 인정)
2. 주택임대차보호법이란? (임차인을 위한 핵심 법률)
‘주택임대차보호법’은 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 특별법입니다. 일반 민법보다 우선 적용되며, 특히 보증금 보호, 계약갱신청구권, 확정일자 우선변제권 등을 규정하여 전월세 계약 시 임차인이 불리한 위치에 놓이지 않도록 돕습니다. 예를 들어, 이 법이 없다면 집주인이 갑자기 집을 팔거나 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 법적 보호를 받기 어려웠을 것입니다. 하지만 주택임대차보호법 덕분에 임차인은 전입신고와 확정일자만 갖추면 경매 시에도 보증금을 우선 회수할 수 있게 됩니다. 전월세신고제를 통해 확정일자가 자동으로 부여되는 것도 이 법의 보호 장치를 손쉽게 갖추도록 도와주는 정책입니다.
📌 주요 보호내용
- 계약갱신청구권: 2년 계약 후 한 번 더 연장 가능 (총 4년 거주 보장)
- 보증금 우선변제권: 전입신고 + 확정일자 갖추면 경매 시 보증금 우선 회수 가능
- 차임 증감 제한: 5% 이상 인상 불가 (별도 합의 없을 시)
- 해지통보 보호: 임대인이 일방적으로 계약 해지 불가
✅ 사례
김씨는 1억 5천만 원 전세로 거주 중이다. 계약 당시 전입신고와 확정일자를 받았고, 집주인이 집을 팔아 경매에 넘어갔다. 그러나 김씨는 주택임대차보호법에 따라 보증금 전액을 우선적으로 회수할 수 있었다.
3. 신고 기준일은 ‘계약일 기준’입니다 (잔금일 아님!)
전월세 신고 시 “계약 기준일이 언제인가요?”라는 질문이 많습니다. 국토교통부는 신고 기준일을 잔금일이 아닌 ‘계약일 기준’으로 보고 있습니다. 즉, 계약서에 서명 날인한 날짜를 기준으로 30일 이내에 신고해야 합니다. 예를 들어, 2025년 6월 1일에 임대차계약을 체결했다면, 잔금일과 상관없이 계약일로부터 30일 이내, 즉 6월 30일까지 신고를 마쳐야 합니다. 중도금이나 잔금이 늦게 처리되더라도 신고 마감일은 바뀌지 않으니 주의해야 합니다.
✅ 사례 예시
- 계약일: 2025년 6월 5일
- 잔금일: 2025년 7월 5일
- 신고기한: 2025년 7월 4일까지
- 신고 대상 정리
- 대상 지역: 전국 (단, 경기도 외 도(道) 관할 ‘군’ 지역 제외)
- 대상 계약: 보증금 6천만 원 초과, 월세 30만 원 초과
- 신고 정보: 인적사항, 주소, 보증금·월세 금액, 계약 기간 등
4. 신고 대상은 누구이며, 어떤 계약이 포함될까?
신고 대상은 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 주택 임대차 계약입니다. 전국 대부분의 지역이 대상이지만, 경기도 외 도(道) 지역의 '군' 지역은 예외입니다. 그리고 계약 당사자인 임대인, 임차인 모두에게 신고 의무가 있습니다. 하지만 둘 중 한 명이 서명된 계약서를 제출하면 공동 신고로 인정되므로 실제로는 한쪽에서만 해도 됩니다. 계약 조건이 갱신되거나 임대료가 변경되면 갱신계약도 신고해야 합니다.
🔎 대상 계약 예시
- 서울에서 전세보증금 1억 원: 신고 대상
- 대구에서 월세 25만 원, 보증금 1천만 원: 신고 대상 아님
- 충북 옥천군(군 지역)에서 보증금 8천만 원: 신고 대상 아님
5. 신고 방법은? 모바일로도 간편하게 가능
신고 방법은 아주 간단해졌습니다. 오프라인과 온라인 둘 다 가능하며, 모바일로도 접수할 수 있습니다. 특히 2024년 7월부터는 모바일 앱을 통해 간편하게 신고할 수 있도록 시스템이 개선되었습니다. 공인중개사를 통해 계약한 경우에는 대리신고도 가능하므로, 신고 부담이 덜합니다. 주민센터에 방문하거나 부동산거래관리시스템에 접속하면 누구나 쉽게 신고할 수 있습니다.
📝 신고 방법 정리
- 온라인 신고: 부동산거래관리시스템 (PC/모바일/태블릿)
- 오프라인: 주택 소재지 관할 읍·면·동 행정복지센터 방문
- 대리신고: 공인중개사 가능
- 전입신고 시 계약서 함께 제출하면 자동 신고 처리됨
6. 과태료 유예기간 종료와 적용 일정
과태료 유예기간은 2025년 5월 31일로 종료되었습니다. 그동안은 신고하지 않아도 과태료가 부과되지 않았지만, 이제는 다릅니다. 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터는 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 단, 실제 과태료 부과는 각 지자체의 행정 절차를 고려해 7월 이후부터 시행될 예정입니다. 따라서 6월 중 계약을 체결하신 분들은 반드시 7월 전에 신고를 완료해야 합니다.
📌 주의사항
- 계약 체결일이 5월 31일 이전이면 과태료 없음
- 계약 체결일이 6월 1일 이후이면 반드시 신고
- 과태료 실제 부과는 7월부터 시작될 예정
7. 과태료 기준 완화로 부담 낮아졌어요
기존에는 신고하지 않으면 최대 100만 원까지 과태료가 부과됐지만, 서민 부담 완화를 위해 최대 30만 원까지로 하향되었습니다. 특히 실수로 늦게 신고한 경우를 고려해 기간별로 과태료가 차등 적용됩니다. 단, 고의적 허위 신고는 예외 없이 최대 100만 원입니다. 과태료는 계약금액에 따라 세분화되어 적용되며, 1억 미만일 경우는 최저 2만 원부터 시작합니다.
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약일과 잔금일 중 무엇을 기준으로 신고기한이 정해지나요?
→ ‘계약일’을 기준으로 30일 이내 신고해야 합니다. 잔금일은 상관없습니다.
Q2. 임대료가 변동 없는 갱신계약도 신고해야 하나요?
→ 변동이 없고 묵시적 갱신이라면 신고하지 않아도 됩니다. 단, 임대료 변동이 있으면 신고해야 합니다.
Q3. 확정일자만 따로 받으면 신고가 된 건가요?
→ 아닙니다. 확정일자만 따로 받은 경우, 별도 임대차 신고를 해야 하며, 계약서 제출 시 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
Q4. 세무서에 신고되나요? 세금 내야 하나요?
→ 현재 이 정보는 과세자료로 사용되지 않고, 임대차 시장 통계 및 임차인 보호 목적입니다.
Q5. 과태료 부과는 언제부터 하나요?
→ 실제 부과는 2025년 7월 이후부터 시작됩니다.
Q6. 갱신계약도 신고 대상인가요?
묵시적 갱신이거나, 임대료가 변동되지 않은 경우는 신고 대상이 아닙니다. 하지만 임대료를 올리거나 계약 조건이 바뀌었다면 30일 내 신고해야 합니다. 예를 들어 기존 월세가 50만 원이었는데, 재계약하며 55만 원으로 오른 경우에는 반드시 신고 대상입니다.
Q7. 예전 계약인데 지금 신고하면 과태료가 부과되나요?
2025년 5월 31일 이전에 체결된 계약은 과태료 부과 대상이 아닙니다. 지금 신고해도 전혀 문제되지 않으니 늦었더라도 신고하는 것이 좋습니다.
Q8. 전월세 신고 정보가 세금에 사용되나요?
현재는 해당 정보가 과세 자료로 사용되고 있지 않습니다. 신고제도는 시장 정보 파악과 임차인 보호를 위한 목적으로 운영되고 있습니다.
Q9. 확정일자만 받았는데, 따로 신고도 해야 하나요?
네, 확정일자만 부여받은 경우에도 별도의 전월세 신고를 해야 합니다. 단, 신고 시 계약서를 제출하면 자동으로 확정일자가 부여되므로, 두 번 신청할 필요는 없습니다.
9. 결론: 신고는 권리 보호의 시작입니다
전월세 신고는 단순히 벌금 회피를 위한 절차가 아니라, 임차인의 대항력 확보와 전세사기 예방을 위한 핵심 제도입니다. 계약서만 쓰고 끝내는 시대는 지났습니다. 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되어 법적인 보호를 받을 수 있고, 임대인도 투명한 거래를 통해 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 이제는 모바일로도 쉽게 신고가 가능하니, 시간 투자 대비 얻는 혜택은 훨씬 큽니다. 2025년 6월 이후 계약이라면 꼭 30일 이내 신고, 잊지 마세요.